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1- Formalités de constitution
La création de société civile immobilière au Luxembourg (SCI) peut être réalisée :
soit par acte sous seing privé, soit par acte notarié. La société civile immobilière luxembourgeoise est dotée de la personnalité morale.

2- Le capital
Aucun capital minimum n’est prévu par la Loi. Les associés peuvent faire des apports en numéraire, en nature, et même des apports en industrie.

3- Les associés
Les associés sont solidairement responsables des dettes de la société civile immobilière.

4- L’administration de la société
La loi prévoit la gestion de la société à un « administrateur ». En réalité ,les actes de constitution de SCI, donnent la qualité de gérant au dirigeant ..

5- Le régime fiscal
La société civile immobilière luxembourgeoise est une société dite « transparente », à savoir qu’elle n’est jamais imposée directement, mais à travers ses associés ; aussi, le revenu imposable , après avoir été déterminé au niveau de la société, est ventilé et imputé à chaque associé au prorata de ses participations dans la société.

6- Conclusion
La société civile immobilière luxembourgeoise offre un cadre pratique et sécurisant pour les investissements immobiliers sur le territoire luxembourgeois.
Toutefois, la loi du 21 décembre 2001 a modifié la législation applicable aux SCI. le nouveau texte de loi dispose que « les cessions à titre onéreux de parts d’associés dans les SCI dont le patrimoine comprend des immeubles ou fractions d’immeubles sis au Luxembourg, sont censées avoir pour objet lesdits immeubles ou fractions d’immeubles mêmes, correspondant aux parts cédées, et sont donc à tous égards assimilées à la vente de biens immeubles pour la perception des droits d’enregistrement…… »
une interprétation stricte de cette loi tend à faire penser que la cession à titre onéreux de parts sociales est soumise à un droit de 6% , alors que dans le cas d’une liquidation, les droits de mutation sont de 7%, d’où un avantage de 1% en faveur de la cession de parts.

n.b. : la loi ne concerne que les cessions à titre onéreux et non pas les cessions à titre gratuit : donation ou succession.

Sur les investissements immobiliers autre qu’au Luxembourg , nous privilégions la société anonyme immobilière.


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